房价还能涨多少？

最近，《无锡市市区“十四五”城镇住房发展规划》发布心悸分为5种，控制好的新房、二手房交易均价年波动幅度，至2025年实现房价上涨与居民收入增长相适应。

无可厚非，此前发布的《厦门市住房发展规划》也明确了稳定的住房价格，新建商品住宅价格指数年涨幅不超过5%；远期要与经济发展和居民。

什么是房价、租金与经济发展、居民收入增长相适应？

那么常住房价格还要上涨多少？

假如把居民收入的增长速度作为天花板，大城市的房价在未来5年内会上涨多少？

首先看看厦门。在厦门，新屋价格涨幅不能超过5%，以此推算，未来5年，厦门仍有27.6%的涨幅空间。

再次看看无锡。按照无锡的“十四五”规划，居民收入年均增长6%。据此推算，今后5年，无锡的房价还要上涨33%左右。

假如未来继续保持这种格局，房价要在12-14年后才会翻番。与过去10年翻几番的历史相比，无疑显示了较大的调控决心。

住房价格和收入增长同步，至少意味着在已经失衡的房价收入比不再扩大的情况下，大城市的买房负担将不再增加。

自然，必须指出，这一举措，恐怕仍然难以减轻购房的负担。

理由是，房价从10,000到13,000上涨30%，而由50,000到65,000涨幅也是30%，不同的房价基数，带来的影响也有明显的差异。

相比之下，全国城镇居民人均可支配收入只有4万元左右，一二线城市在5-6万元左右，三口之家整体年收入大概在12-20万元左右。

相同的5年涨幅为30%，一套房可上百万，而收入仅能增加几万元，这其中的差距不可忽视。

价格、租金与经济发展、居民收入相适应，也许会成为新一轮调控的标配。

近20年的房价上涨，虽然不缺乏货币助推，但其中也有一些合理的支撑。

国内生产总值迅猛增长，居民收入持续提高，城市化水平不断提高，房价随经济的发展而上涨，已成为世界惯例。

然而，长期以来，由于货币基本面的持续宽松，以及部分城市对房地产经济、土地财政的依赖性，导致房价上涨偏离了经济基本面，涨幅远远高于 GDP和居民收入增长率。

因此，房价与居民收入相称，等于除去房地产中的泡沫成分，重回健康发展的轨道。

这一目标，无疑是对房价可能出现缓慢上涨的一面默认：

正是因为房价只涨不跌，所以要特别强调控制涨幅。然而，“房价永远上涨”的神话，不能一直唱下去。

现在，至少有21个城市出台了“限房价令”，要求房价不得超过10%或15%，并明确指出要打击恶意降价。

在这种情况下，是房地产市场遭遇了2014年以来的又一次集体回调。

据国家统计局数据，2021年10月，在70个大中城市中，有64个城市房价环比下降，23个城市比一年前低，创2014年以来的新高。

在房地产市场横盘不断的情况下，“限价”转向“限价”只是在一念之间。

假如房屋价格的年增长率能够真正控制在5%，房地产市场本身就会失去赚钱效应。

说到底，买房子是有成本的，房贷、物业费以及房屋的折旧都是成本。现在，一些城市的房贷利率已经超过了6%，如果房价只能缓慢上涨或者停止上涨，那么房贷本身就是一种压力。

与此同时，很多人买房的主要目的折旧都是成就是要赢通货膨胀。

按照计划，今后5年内 CPI指数将增长3%。通货膨胀率的存在，必然进一步压缩房屋收益。

更有甚者，即将到来的房地产税试点，让房产拥有成本也随之增加。

抵押贷款的成本只在借贷期间存在，但房地产税将一直存在。就算税率只有1%，但每年缴纳，10年就是10%，它的威力不可小觑。

房子当然还有租金收益，但是如此低的租金回报率，完全不能涵盖房子的持有成本。

现在一二线城市的租金回报率远低于国际水平，普遍低于2%，厦门更是低至1.2%左右，也就是说，如果单靠租金收入，买房需要50-80年才能收回成本。