黑铁时代，背水一战！万科郁亮2022年会发言实录

近一年来，地产行业“爆雷”不断。如何主动应对变局，求得生存发展？是每一位地产人和文旅人必须关注和思考的问题。

今天，得到了万科集团董事会主席1月9日在万科集团2022年会上的发言全文，受益匪浅，特将要点总结如下，强烈建议先收藏再阅读，值得我们经常学习、反思、借鉴。

NO.1

对时代的认识

基本定位：行业进入黑铁时代，必须破釜沉舟、背水一战！

外部环境的第一个特征：行业进入缩表出清阶段。对房地产业来说，缩表出清就是去金融化。缩表出清对房地产企业而言，就是一场生死之战。

点评：数十年的地产高速发展，给社会和居民带来极高的杠杆，严重挤压实体经济发展和消费升级。甚至因为高企的房价，产生“低生育率陷阱”，导致2021年我国出生人口仅1062万人，相较2020年的1200万人和2019年的1465万人，出生人口数持续下降。故此，对政策和社会而言，“降杠杆”是必然的要求，也是必做的事情。

外部环境的第二个特征：行业新发展模式，概括下来，就是一个中心、三个基本点。

一个中心：解决老百姓居住问题。

三个基本点：房住不炒、租购并举和人-地-房的匹配。

点评：让房子回归居住本质，是政策层面的强烈信号。“房子是用来住的”，较长的时间将继续坚持，由此，新增住房需求总量将不断变小。尤其是“租购同权”政策的持续落地，意味着刚需购房者可以在“租”和“购”之间做选择，会分流买房子的需求。“人-地-房的匹配”将带来城市的持续分化，三四五线人口持续流出的城市，将不具备持续开发价值。一二线人口持续流入的城市，未来住房供应量将增加。

未来房地产市场将面临两个重大变化：一是市场分化会越来越明显，二是行业规模开始萎缩。

为应对变化，投资要由过去均匀、分散式的投资转为向市场表现更好、团队操盘能力得到证明的地方集约化投资。

如果有些地方确实做不好，可能就要整建制撤销，收回番号。我们面对的项目越来越复杂，越是复杂局面越要坚守各项纪律。

点评：从三四五线收缩，集中于一二线城市，将成为房企的主流选择。

NO.2

组织、人、机制

当前最主要的八个字就是：节衣缩食、战时氛围！

首先是一盘棋建设。类似投拓、产品团队都要一盘棋建设，面对激烈竞争，我们没有那么多资源和精力分散发力。

其次，传统业务萎缩的情况下，该“长的可以“长”，而且必须要“长”，但该“消”的也要“消”。

第三，薪酬体系不能锚定在黄金时代，今年大家的收入肯定是大幅下调。福利、补贴等等，要跟黑铁时代相适应。

第四，是面对已经是10%左右微利的行业，流程再造。现在很多用成本加成方式的收费模式都会被颠覆掉，过去的大手大脚、做二传手、假手于人，层层转包的方式一定是不可行的。

幻想请超人来是不可能的，强调工作态度，必须具备做好的态度和负责的精神。

行业发展到黑铁时代，无法给出超过别人的金钱激励。万科能提供的机制是事业的舞台、发展的机会，而不是单纯的给钱。

点评：借用最近火热的一个词“内卷”，万科明确指出，要一切工作都围绕打仗进行，省吃俭用，纪律严明，控制成本，提高专业能力，强调结果导向。同时也指出，拿超出大多行业水平的“高薪”时代已经结束。

NO.3

敢拚就会赢

今天万科年会的主题是“敢拼就会赢”，郁亮最后总结了四句话。

第一，敢不敢打？只有敢打才能获得一线生机。

第二，会不会打？在打的过程中学会，不打永远学不会。

第三，非常重要的就是愿不愿意合伙打。有人进攻，有人要掩护，甚至为了阻击进击的敌人在掩护时牺牲。

第四也是最关键的问题，能不能打得特别好。

要以“特别好”为标准要求自己才可以。特别好的三个要求：

一是做专业高手，要与行业中的标杆比较，如果已经成为行业标杆应该与更卓越目标比较。

二是做全能冠军。要开发、经营、服务并重，这也是万科新的铁人三项。

三是做长跑胜将。长期坚持、长期坚守做正确的事，不违反纪律，才能够让我们打得特别好。

​点评：不愧是“万科运动员股份有限公司”，均以运动项目例举管理。企业的长期竞争，靠的是与时俱进的战略、精细的管理和阳光的文化，作为龙头的万科，给我们做了非常好的榜样。